Agradezco
a Gabriel Agatino que me permite incluir esta nota informativa sobre un tema
que preocupa tanto a los argentinos que vivimos en propiedad horizontal, que es
el costo cada vez más elevado de los gastos comunes (expensas) del edificio. Preocupa a tal punto que antes de comprar o
alquilar una propiedad la pregunta obligada es: “¿cuánto paga de expensas?”.
Hacer esta pregunta nos hace sentir pequeños y un poco miserables. Nos gustaría
pensar en grande y no tener esa inquietud agitándonos temores, pero esta es la
realidad que vivimos desde hace más o menos 20 años.
En este punto fuimos para
atrás, porque antes no era así. Pagar las expensas (ordinarias) no dolía tanto
al bolsillo porque su aumento iba en consonancia con un porcentaje anual
razonable (incluyendo el sueldo del portero), y además porque no había tantas
disposiciones gubernamentales que agregaran más costos (controles periódicos de
ascensores, matafuegos, tanques, fachadas edificios etc, sin desmerecer su
necesidad e importancia). Pero para ser justos hay que decir, también, que en
estos últimos años hubo de parte de nuestros legisladores un atisbo de buena
intención al procurar proteger los derechos de los indefensos copropietarios
mediante normativas del Estado que faciliten la transparencia de las cuentas
que el administrador debe rendir mensualmente al edificio. (me refiero específicamente a normas del
ámbito del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires; cada municipio y provincia
tendrá las suyas propias). Dentro de
este panorama se avanzó en lo siguiente:
-Hacia
fines del año 1997 la AFIP (órgano de recaudación y control de impuestos
nacionales) impuso a los consorcios la obligación de obtener personería
fiscal otorgándole un número de CUIT para que realicen el pago de las cargas
sociales del empleado- portero (RG
10/1997).
-En
diciembre de 2002 la legislatura de la Ciudad de Buenos Aires dictó la Ley
941 que
obligó a los administradores de consorcios a empadronarse en un Registro
específico para poder desarrollar la actividad legalmente y dictó un régimen de
sanciones aplicables ante su incumplimiento. También estableció los datos
obligatorios que el administrador debe incluir en las liquidaciones de expensas
(Art. 10) a fin de identificar legalmente cada uno de los gastos que cobra a
los propietarios. (cuit del prestador, nombre y domicilio, concepto del
trabajo), especificando que tales comprobantes de gastos deben estar para consulta a disposición de
los consorcistas. La misma ley 941 en su artículo 9 inc h) dispuso la
obligación del administrador de
depositar los fondos del consorcio en una cuenta especial a nombre del
mismo y de informar en las liquidaciones de expensas los movimientos y saldos
bancarios.
-Por
último, dado que los administradores de consorcios cumplían a medias y con
desgano la información legalmente requerida por la Ley 941, en abril de 2014 la
Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor C.a.b.a aprobó la Disp.856 DGDYPC/2014 que estableció
un Modelo único de Liquidación de Expensas (Expensas claras) a cumplimentar
ineludiblemente por los administradores, caso contrario deja habilitada la vía
para que el consorcista se presente ante la oficina de Defensa al consumidor
Caba y realice la denuncia correspondiente, lo que puede generar una eventual aplicación
de sanción y/o multa.
Hasta
aquí lo vigente y obligatorio en la
actualidad. Ahora bien, afortunadamente para los ciudadanos que vivimos en
propiedad horizontal, pareciera que hay voluntad política de seguir avanzando
en pos de mayor transparencia y participación ciudadana. Tal es así que en 2018
el Gobierno de la ciudad de Buenos Aires dio un paso más adelante al presentar
la plataforma on line denominada “Consorcio
Participativo”, la que -entre sus puntos más importantes- permitiría que el
copropietario tenga acceso electrónico a toda la documentación del consorcio
(visualizar, descargar e imprimir diversos documentos como facturas de gastos,
cargas previsionales del personal, presupuestos, pólizas de seguros, etc) con
el fin de tener un control sobre los gastos de su consorcio y la gestión del
administrador. Pero por el momento, y
desafortunadamente, al igual que sucedió
previamente al dictado de la Ley 941/2002, esta interesante propuesta está
sufriendo las resistencias y el lobby de
las cámaras empresarias de la propiedad horizontal (entidad que nuclea y
protege a los administradores de consorcios), que buscan desprestigiarla con
argumentos enrevesados que confunden al ciudadano y que tienen como
finalidad que la plataforma no llegue a
aplicarse.
Queda
como reflexión que si se ha avanzado -poco o mucho- en materia de mayor
transparencia y control de las expensas ha sido como resultado de un largo y
esperado reclamo de los copropietarios derivado del hastío de verse muchas
veces estafados por administradores inescrupulosos (que por suerte son los
menos). Pues para valorar lo que hoy
tenemos, no hay que olvidar de dónde venimos, y para eso vale la mención de
estos dos puntos: 1-Antes de la vigencia de
la Ley 941 del año 2002 era costumbre que los administradores usaran una
cuenta suya propia donde depositaban y pagaban las cuentas de varios edificios
que administraran, por lo que puede uno imaginarse las consecuencias de
semejante mixtura de dineros propios y
de terceros. 2- Antes que los consorcios
se identificaran con un cuit y que la Afip ejerciera el control de la
recaudación, sucedía que algunos malos administradores cobraban a los
propietarios los importes de los aportes jubilatorios del portero, pero no los
pagaban a la caja de previsión. El administrador se iba del consorcio (dejando
la deuda), y los copropietarios
terminaban pagando dos veces.
Como
conclusión, una forma de pagar menos expensas es controlar las liquidaciones
mensuales que envía el administrador y pedir las explicaciones pertinentes. No
es necesario ser contador para hacer un control básico, solo hay que tomarse el
tiempo y tener la voluntad de mirar. Porque de nada sirve la excelencia de una
Ley si el copropietario, que es una de las partes involucradas y a quien se
intenta beneficiar, no hace lo suyo y, por ignorancia o por comodidad, se deja engañar a conciencia.
Para
terminar, una guía práctica de lo que puede verificarse rápidamente de una
liquidación de expensas y que nos da la idea de si se están haciendo las cosas
bien o mal:
- Cada
partida de gasto tiene que detallar: Nombre del proveedor, CUIT, NRO de factura y concepto. Si desea verificar
que el cuit del proveedor informado
exista, puede ingresar a:
Si
solicitara al administrador la factura
electrónica porque tiene dudas de su legalidad,
puede verificar si el comprobante está autorizado por afip ingresando al
sitio: https://serviciosweb.afip.gob.ar/genericos/comprobantes/Default.aspx
Ante
mensajes de afip que indiquen una anormalidad del cuit o del comprobante, pida
explicaciones al administrador.
Si la
expensa no detalla los datos del cuit del proveedor y de las factura es
probable que le estén cobrando un gasto, pero sin el debido comprobante.
-Saldo
de Banco. Cada expensa debe detallar el saldo inicial, los movimientos de
ingresos y egresos y el saldo final del banco. Utilizar exclusivamente la
cuenta bancaria para todos los pagos y
cobranzas, eliminando todo movimiento en efectivo, es la mejor herramienta de control de los movimientos de
dinero. Todo copropietario debiera exigirlo.
Dr.
Francisco Dicchiara
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